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媒体谈史诗级流拍:一些地方依然盲目崇拜土地财政

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近日,山西太原一场被当地媒体称为“史诗级”的土地拍卖爆出大冷门——8宗区域绝佳且有望成为“地王”的土地全部流拍,其中有六幅地块没有一家开发商报名,另外两幅由于开发商的出价与起拍价悬殊太大而未能成交。太原还只是当前全国土地市场的一个缩影。据统计,今年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,远远高于去年同期,创下近年来流拍数量新高。
  受到房地产调控、限价政策的影响,遭遇融资难、去杠杆压力,以及销售回款乏力的房地产企业越来越理性,对行业未来的预期也更为谨慎,不再愿意高溢价拿地。

  不过,房地产企业的理性与谨慎却不代表拿地需求有所减缓。从相关数据来看,今年1-7月份,全国经营性用地的土地成交幅数达到17839幅,同比上涨17%。相对应的,地方政府的“卖地”收入也依然大涨——据财政部上月中旬发布的数据显示,今年上半年,国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%。

  一方面,房地产企业的拿地需求却依然不减;另一方面,土地流标数量创近年来新高,差异背后的问题值得推敲。其实,一些土地拍卖“买卖”不成,并非只有房企一方的原因,还与一些地方政府依然遵循“卖地”老模式,盲目定价且宁可流拍也不愿降低起拍价有关。

  在房地产市场行情发生变化的背景下,一些地方政府显然没有捕捉到房地产市场趋冷的信号,依然对土地财政“拍槌一响,黄金万两”抱持盲目崇拜,对高地价以及高溢价率的预期也没有改变。这就导致一些地方政府对土地继续设置不合实际的起拍价,形成“开发商不愿高溢价率拿地,地方政府不愿降价卖地”的博弈。

  在“房住不炒”的大背景下,这一博弈自然不能完全通过市场机制来解决。更何况,控地价本来就是控房价的基础,而做好地价与房价联动调控,则直接关乎房地产市场调控的成效。

  根据当前的土地市场管理制度规定,我国的土地市场主要由地方政府垄断,大多数用地供应几乎都采用招拍挂方式,实行“价高者得”。如此,原本应该扮演调控主力的地方政府,为了增加卖地收入,自然就没有在调控上开足马力的动力。而为了得到更多的财政资金,一些地方政府不仅将起拍价定得过高,有的还与开发商联手哄抬地价。当地价不断创新高时,房价自然也会水涨船高。

  相关数据显示,当前国内土地市场呈现分化趋势,一二线城市土地成交环比均降,而三四线城市则同环比均涨。当前,一些三四线城市的房价之所以居高不下,一个重要原因正是地价的盲目“高溢价”所致。

  降房价的根本是降地价,只有地价降下来,房价才能降下来。除了通过限购、限贷、限价抑制房价以外,作为房地产市场的前端,土地市场也应该抑制炒作。如此才能进一步落实“房住不炒”的定位,房价上涨的内生动力也才能得到有效遏制。


  一些城市土地流拍率的上升不失为对房地产市场的一次预警。对此,一些地方政府应该明白,过度依赖“高溢价率”的土地财政是“饮鸩止渴”,不是长久之计。这一点,相关部门早就有所表态——国土资源部今年初曾表示,我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况;另外,就在本月7日,住建部还提出要把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。

  为此,相关地方政府应该从合理控制地价、保障土地供应上继续着力。一方面积极扩大土地供应,满足住房市场多层次的居住需求,并通过多重手段进行评估,合理制定地价;另一方面则应加紧培植新的经济增长点,摆脱对土地财政的过度依赖。

  为了消除对土地财政的过分依赖,当前一些地方已在进行政策试点。如,去年8月,国土资源部宣布在北京、上海、杭州等13个城市开展试点,利用集体建设用地建设租赁住房;另外,还有一些一二线城市推出“限房价、控地价”的土地出让方式,即先限房价再竞地价、然后竞自持比例、最后竞建设方案。

  作为这一轮房价上涨“主力”的三四线城市,或许也该做点什么
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