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长江宏观·赵伟 | 理解地产市场的“三大背离”

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地产调控整体趋严背景下,近期地产信号出现诸多“背离”,引发市场关注。地产“背离”现象,在房贷利率、土地市场和地产销售方面,均有涉及:(1)房贷利率趋势性上行背景下,个别银行利率下调;(2)近期土地流拍明显增加,而全国土地收入高速增长;(3)全国地产销售低迷,但龙头房企表现持续亮眼。
银行下调利率主要发生在个别外资行和城商行,土地流拍增加多集中在一、二线城市,并不意味着地产调控发生变化。近期下调房贷利率的银行,以外资行、城商行为主(如广州汇丰银行),原有房贷利率普遍高于当地平均水平。这类银行下调房贷利率,或意在提高市场占有率。土地流拍主要集中在一、二线城市,三线及以下城市流拍较少、土地需求仍然旺盛,支持土地出让收入高速增长。

政策导向来看,地产从严调控趋势未改、并加速向低线城市下沉,下半年地产投资或仍将承压。近期政治局会议再次强调“坚决遏制房价上涨”,住建部也召开座谈会,表示对楼市调控不力的城市坚决问责,地产调控从严趋势或将延续。结合地方出台的政策来看,调控正加速向低线城市下沉,地产投资或仍将承压。

重申我们最新观点:“转型”框架下,本轮政策维稳并非单纯“走老路”,而是更注重“稳增长”与“调结构”再平衡。精准脱贫、乡村振兴、新型基建等“补短板”领域,以及产业助力“加速转型”等,或成为稳增长的结构性发力点。

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理解地产市场的“三大背离”

事件:房地产调控整体趋严的背景下,近期地产市场出现诸多扰动信号,引发市场关注。

(资料来源:长江证券研究所)

点评:

地产调控整体趋严背景下,近期地产市场出现诸多背离,引发市场关注。年初以来,房地产调控政策整体趋严,然而近期地产市场出现一些背离现象,对市场预期形成扰动。首先,房贷利率趋势性上行的背景下,个别银行房贷利率下调的新闻时有出现,市场关于“调控是否边际放松”的讨论热度增加;其次,近期土地流拍频繁出现,而全国土地收入保持高速增长,其背后的土地市场需求到底如何,引发关注;最后,近期全国地产销售总体低迷,房地产龙头企业销售却持续亮眼,引发对地产需求到底如何的思考。

 
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